项目概况

益田大运城邦项目位于东莞凤岗镇，与深圳交接，毗邻大运新城，总建筑面积近100万平方米，是大运新城片区唯一一个百万平米城市建筑综合体。益田大运城邦第1街是项目内沿街商业，是益田假日天地购物中心外延的商铺，共123席，7600平，主力户型在30——70㎡之间

项目难点

1)    新区商业，尚未形成人气，如何让区域内的客户认可其价值，如何吸引区域外的客户来购买？

2)    甲方价格预期较高，价格市场无优势，如何将通过价格策略最快去化产品？

3)    宣传推广的局限性，我们如何将项目传播出去？

4)    如何与三级市场紧密联动，如何有效把控三级市场人员和调动三级市场积极带客？

解决方法

1)    通过对价值点的提炼，依托大运新城规划和项目本身百万综合体的消费力，向客户传播。主要表现在我们现场包装上、客户接待的说辞上、广告的推广上，始终营造项目未来的无限商机，弥补新区商业的人气少对客户的抗性。

2)    在灌输客户认知方面，我们重点放在“购物中心外延鎏金街铺”，通过购物中心即将开业的噱头，灌输购物中心12月20号开业的人气爆满场景，让客户认可我们商业的价值，在价格策略上，我们通过多次的团购活动及一口价策略，让客户感觉价格得到了优惠而促进成交。在销售期，我们同时进行了多次的价格调整，主要是调高主推区域旁边商铺的价格，让客户产生价格对比，来促进主推区域的成交，一部分一部分来去化

3)    在宣传方面，我们主要宣传目标更侧重于对三级市场人员的宣传，利用微信、巡铺、海报张贴中介店面等手段将项目诉求传达于中介人员，通过中介再传播给客户。配合暖场优惠活动、奖励政策首先吸引中介人员眼球，将客户带上门成交。

4)    二三级联动是我们项目最主要的拓客渠道，通过与三级市场的紧密联动，通过培训及、宣讲、巡铺等手段，团结了深圳中原、美联、中联等几大公司，通过优惠政策权利，也把控了三级市场。同时多次进行一段时间内的内场PK奖励政策，周末带客抽红包等有效手段，大大促进销售人员带客的积极性。多次发动百团大战、双11购铺优惠、VIP团购会等周末活动，创造了48小时8700万、两周1.5个亿、一个半月3个亿的销售成绩。

服务成果

大运城邦第1街项目时间紧迫，需要我们在最短的时间内构架起来，包括销售、推广等渠道。项目位于深圳龙岗、东莞凤岗的交界处，属于新区商业，所以，拓展外围客户成为项目得到去化的保障。所以把主要工作集中在二三级联动上，在工作中，我们始终主导了对三级市场的把控，通过中介誓师大会、铺王拍卖、VIP团购活动，各周末暖场活动紧密联动三级市场人员，最大化调动中介的积极性。渠道上布局整个深圳，以投资客、港客为重点工作，短短不到三个月的时间里全部清盘。