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作者：龚婉玲
随着一线城市地产存量时代的到来，商业地产的格局也发生了深刻的变化。拿北京举例，经过2014年的爆发入市后，2015-2017年新增商业供应呈逐年下降趋势。至2017年，北京存量商业约1600万㎡，竞争逐渐从“增量赛道”转向“存量赛道”，区域内的项目主要通过调整改造、创新升级提升商业活力。
曾经风光无限的商场由于商业项目老旧、商业模式创新不足、同质化严重以及体验性差等原因，一度陷入颓势。当“关店潮”成为国内零售业主旋律时，这家坐落在朝阳区安立路的小体量购物中心却以颠覆性的创新改写了自己的命运。
几经易主的飘亮购物中心进行大刀阔斧地升级改造，颇具创新性地打造了以生活购物、休闲娱乐、文化体验为一体的全新精品社区MALL，并更名为太阳飘亮购物中心。
在国内商业地产实体逐渐回暖之际，太阳飘亮购物中心如何另辟蹊径利用自己“小而精”的优势，精准锁定周边的消费者，为其提供“家的第三空间”的延伸，打造区域型商业样板，成为了业内广泛关注的话题。
▍ 跳出思维局限
▍ 打造温度卖场
太阳飘亮购物中心的转型调改历时一年多，商管团队对它倾注了不少心血。在团队看来，它的目的不仅仅是增加一个购物场所，而是打造一个小体量购物中心的转型样本。
2001年，飘亮购物中心正式开业，坐落在北京朝阳区亚奥黄金商圈和生活圈，这里不仅交通便利，还是北京最早的富人居住区，具有很大的消费潜力。同时，还覆盖着数个中高档成熟社区和多座中高档写字楼，区域内常住人口30万人左右，商务人群超过12万。
周边人群强烈的商业需求输送源源不断的客流和消费，尤其是家庭消费客群和商务客群的需求突出。不论从区位条件还是消费客群来看，太阳飘亮购物中心所占的优势都非常明显，这几大先发优势也为它的后期运营发展提供了足够的“养分”。
那么，太阳飘亮购物中心如何通过调改升级、业态设置提供便利的购物场地？
采用了哪些“创意”更好地服务周边30万消费人群？
在现有商业同质化现象下，如何做出飘亮专属的差异化？
又是怎样规避老旧物业中多种局限的劣势变废为宝？
······
对小体量的区域型商业而言，突破传统商业格局，合理规划业态，优化品牌组合和贴心的社群营销，是增强客群粘度的不二法门。飘亮的调改升级以小体量大容量、小体量多品牌、打造社区专属KOL，建立社区与商业的情感连接等特点优化了亚奥地区的商业结构，使之跃居成为北京值得关注的典型区域之一。
▍“家的第三空间”
对于旧改项目而言，如何扭转消费者对原项目的既定印象是一个绕不开的话题。为了让太阳飘亮购物中心给人耳目一新的感觉，团队在改造时做了全新定位，最终确定了“懂生活，乐自在”的项目定位。
随着消费客群在消费理念、消费方式等方面的变化，针对“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”、“网络购物”等现象，商管团队思考：如何在这样一个4万㎡的调改项目里做点不墨守成规的东西，既不是传统的社区商业、又不能延续之前百货的做法。
为此，飘亮结合自身特色，以“小而便利”、“小而专注”、“小而灵活”为核心，真正为消费者提供不止于购物消费的空间聚集地，创造“家的第三空间”，提供一站式品质生活解决方案。
功能——小体量大容量
在太阳飘亮购物中心，打造了精品超市、特色影院、儿童乐园与教育、餐饮、健身与零售集合店等多元功能组合的模式，让消费者多方位需求都能在同一空间内得到满足。
在超市主力店上一改此前大卖场的形式，转而引入以生鲜、半加工等高频消费品类的生活精品超市来诠释这一定位。经过结构改造，设置了服务社区居民的生活超市——菜鲜果美，其首创“肉食市场超市化”的经营模式，给社区居民良好的购物体验和优质的产品服务。
此外，飘亮通过设备管线层特殊处理、局部微调整的方式，为项目打造了社区小型精致影城——博纳国际影城。这两大体验式业态的增设，不仅增加了项目丰富度，也令社区居民的生活、娱乐消费需求得到了有效释放，可谓一举两得。
另外不可忽略的是，相比MALL型的购物中心，飘亮现有的结构特点，可以使社区商业的营业时间更加灵活。利用这一特性，飘亮打造了有烟火气的早市，豆浆、油条，应有尽有，让忙碌的一天从一顿营养的早饭开始。一条深夜不打烊的美食街，让疲惫的社区人能在一天的辛劳后，享受到家一般的温暖。
品牌——小体量多品牌
为了在购物需求与生活体验上寻求高品质的平衡和融合，商业团队控制整体商业品质的同时，通过筛选接地气、较亲民的日常所需品牌，激发4万㎡空间的商业活力，打造真正家门口的品质化消费。
据统计，商场引进国际知名连锁品牌、国内知名连锁品牌、人气潮流品牌，如星巴克、好利来、日昌餐馆、高品质设计师品牌麦檬、潮牌集合店镜客、质能健身站、麦当劳，以及国内原创主题IP动漫形象洛宝贝乐园等多种业态的代表品牌，满足了消费者全方位、多业态的购物需求和体验。
在商业空间功能分配上，飘亮则是按照一定的品牌业态进行分配，通过各品牌业态的组合，坚持以服务配套和餐饮业态见长，放大儿童成长教育与餐饮功能，在满足社区居民的高频次消费需求的同时，又融入了社交、自我提升、家庭消费等功能，提供最便利的社区生活。
营销——打造飘亮专属KOL
更为重要的是，飘亮从社区消费者中挖掘有潜力的社区代言人，如社团领袖、舞蹈队队长、模特队队长等，通过对社区领袖的发掘和培育，打造飘亮专属KOL（意见领袖）。
今后，飘亮还将通过组建不同主题会员社群，将会员根据兴趣爱好进行精细划分，开展点对点的定制活动。区别于常规会员营销举措，社群式会员营销加深会员忠实度与活跃度，有利于培养忠实顾客。
不难看出，无论是从卖场的设计、业态的组合还是营销活动上，太阳飘亮购物中心都在尝试给顾客创造惊喜，带给百姓有态度、有温度的生活方式。
▍ 品质生活的社区后院商场
其实，无论是走“高大上”风格的大体量商业，还是走“小而美”路线的小体量商业，商业的一切出发点都是——人！
野心并不大的运营团队将客群锁定为周边30万的中产阶级品质家庭及都市白领，因此，从建筑到内容，再到服务，太阳飘亮购物中心被打造成了一个社区中心。在建筑与空间设计上采用了开阔的、折叠向上的开敞公共空间，创造使人们任何时间都能享受的空间。
由于飘亮是商住一体项目，周围住宅社区林立，团队只能在原有的“口”字整体结构中进行改造，整体环境设计要素采用了大量的绿植和水的元素，有一种亲临自然的感觉。
太阳飘亮购物中心1F 的店铺像临街店的感觉，开放性、通透性很强，餐饮区有露天坐席的感觉；入口、中央共享区、走廊等地则主要是通过音乐、灯光、水元素和照明效果的设定，结合不同的季节、颜色进行不同的变化。
事实上，4万㎡的总建筑面积，飘亮把很多场地都留作公共空间，使项目能从各处，都为顾客提供一个休闲放松的地方，也让社区的人可以凝聚在这里，自得其所。
项目内有一个近1000㎡的阳光挑高空间，是项目自己打造的国内首家黑胶主题音乐空间，将成为亚北乃至北京的文化空间新地标。空间开放之后，将会定期举办音乐赏析、艺术沙龙、Talk Show、艺术展览、品牌跨界、品牌发布等文化活动。将生活、艺术、美学，通过音乐主题空间和居民生活紧密联系、融入，使之成为人们生活中不可或缺的一部分。
▍ — 结 语 —
在项目团队看来，他们更愿意让消费者把太阳飘亮购物中心作为“家的第三空间”，超市、餐饮是厨房的延伸，茶座、儿童娱乐是客厅的延伸，图书馆、阅览室是书房的延伸……
飘亮拒绝千篇一律的复制，而是通过个性化产品打造，打破了传统商业的经营壁垒，创新出真正符合顾客需求的精致小体量商业项目样本，与城市商圈共生长。
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