“双十一”的硝烟刚刚过去，在电商的强势“围剿”下，实体商铺如何才能活下来，已经成为一个历久弥新的课题。位于广佛同城重要枢纽的金沙洲花城金沙汇近期开业，作为广州首个社区鲜活邻里+中心，它涵盖了餐饮、零售、亲子、娱乐、运动、文创、社交、生活配套、教育培训等丰富多元的业态，这种崭新的“超体验商业模式”引起了业内关注。
这种模式是怎么打造出来的呢？
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操盘团队在接手花城金沙汇的时候，测试过过往比较经典的操盘方案，最终采取了没有先例的铺位零售+统一经营的操作方式。这个模式不但给投资者、商户带来稳定的人流以及收益，也给业内提供了新的探索。
硝烟：不是每个商铺都能活下来
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数据显示，双十一期间，全网最终销售额达3143亿元，同比增长23.8%。这个增幅跟官方数据比较一致。据国家统计局官网数据，2018年1-10月份，全国网上零售额70539亿元，增长25.5%，增速远远超过社会商品零售总额的增速。
这种狂飙猛进的增长主要来自消费者基数的扩大，据悉，今年双十一有93.6%的销售贡献来自移动端的用户。通过手机即可下单，无疑降低了网上消费的门槛，扩大了网络消费者的基数。技术改变生活。在移动互联网和电商的持续冲击下，人们的生活和消费方式也随之改变，消费集中度从城市商业中心逐渐扩散，人们更偏向于足不出户解决衣食住行。传统商业的“蛋糕”被侵蚀，电商挤压着实体商铺的生存空间。
逆势生长：社区商业正在崛起
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但同时，国家统计局数据亦显示，实体零售在继续回暖。2018年前三季度，重点监测零售企业便利店、超市销售额同比分别增长8%和4.6%，较上年同期分别加快0.9和0.8个百分点。
这些数据意味着什么呢？意味着在电商迅猛发展的阶段，仍然有实体商业形态逆势增长了，而这些业态多是跟居民相关的社区商业。
逆势生长的原因，是因为社区商业迎合了消费者的需求。社区商业的消费者来自小区居民，具有稳定的市场基础。目前消费者对于社区商业以日常生活基本需求为主，这类消费活动具有经常性、追求便利性、生活延展性但不一定价格低廉的特点，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。
研究数据表明，城市居民30%-40%的消费支出集中在社区周边1公里范围之内，而且这个比例仍在不断上升。发达国家的社区商业占社会商业总支出的60-70%，而中国目前尚未达到这一水平，说明我国社区商业仍处于初级起步阶段。过去十几年来，大量的商品房小区在建成、入住，作为商业配套的社区商业也开始崛起。从这个角度看，社区商业是商业未来的发展趋势，相比起其他形式的商业体，社区店更被消费者需要。
社区商业管理水平亟待提高
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将小区周边商业与区域交叉数据统计，市中心或老城区社区绝大多数已经配套成熟商业，而新区商业逐步完善中，目前33%的城郊社区尚未具备大型商业配套。同时，市中心以及新区中心商业都普遍存在商业发展速度快、处于饱和的情况。而城郊区域商业发展速度相对缓慢，导致居住在城郊的居民对于社区型商业的依赖度相对于市中心居民更高，需要的商业量占比也相对更多。
中国商业地产联盟的数据显示，各地商业地产普遍过热，商业项目供应量大、同质性高，导致在招商中与商户的博弈能力下降。商业地产价值在于经营，如果没有经营能力，一切等于零。
与其他商业体相比，社区商业由于自带流量而更容易存活，但存在着同质竞争严重、自然经营中产生定位错误等问题。业主自行制定不科学的租金递增率，也影响着商户的稳定经营。毕竟商铺经营的好坏直接影响着投资回报率的高低。租金水平高，则业主的投资回报率走高，反之亦然。
目前社区商业的经营者以个体经营或加盟商家为主，多数属于初级经营的商户，受租金影响较为明显。访问数据显示，将近60%居民认为小区的商业管理水平有待提高，而将近50%居民认为消费种类不够齐全。
在社区商业的优势之上，如何更合理地规划消费者所需要的业态，如何提升社区商业的管理成为目前社区商铺投资者最为关注的问题。
统一经营+收益分成
花城金沙汇诞生崭新社区商业模式
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过往比较经典的商业形态，包括“零散销售、各自经营”、“整体自持、整体经营”、“零散出租、零散经营”等，各有优劣势，但都有着较为明显的局限性。街区式散卖面临着主题无法集中、品质无法控制的问题，而盒子型mall的方式对基建、品牌商家有要求，同时无法符合社区持续消费升级的趋势，不利于后期调整。
在研究了社区需求、商业发展及消费趋势之后，花城金沙汇团队采取了最符合金沙汇的商业模式，那就是“统一经营+收益分成”。
直接点来说，这种操作是商铺的购买者，即是主人，也是天然金沙汇忠实的人际传播渠道，一起为花城金沙汇的运营维护及未来“升级迭代”出谋划策。
而“收益分成”也极大程度上保障了金沙汇商铺购买者的利益。商铺有培育期，商业氛围需要一段时间来经营，在这段时间里，花城金沙汇商铺的持有者同样拥有收益。而随着人气的上涨、经营的突破，流量转化为租金，这些业主们的收入也将水涨船高，投资回报率随之走高。
“统一经营+收益分成”这种形式，摒弃了分散经营所带来的无序性，又能够以统一经营的姿态，对商业体进行专业定位，引进更高档次的品牌，营造更佳的商业氛围，为商铺持有者带来更高的收益。同时，在商业大战中，由于有专业的主导意见，更容易随着市场变化而调整布局，适应市场的变化，站在胜利的制高点。
从目前花城金沙汇商铺持有者们的反应来看，这一升级版的商业形态是被认可的。
专业运营+品牌渗透 花城金沙汇多方共赢
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“统一经营+收益分成”这种体系令花城金沙汇成为社区关系里紧密的一员，也因此，在招商中充满了浓郁的人情味，招商的方向照顾多数街坊的口味。
在招商之前，花城金沙汇团队针对金沙洲居民作了专业的调查。经过分析发现，金沙洲60%的住户是三口之家的年轻小家庭，接近25%的家庭有老人家居住，单身独居的年轻人亦占了21%。为满足这些主力消费人群的需求，花城金沙汇引入了猪猪侠、星巴克、超级物种、生活无忧、瑞思教育、吴铭火锅、哈艺影院等知名品牌，去满足他们对消费场景日渐提高的需求。
在这基础上，花城金沙汇还用心给街坊们制造“惊喜”。比如说，买菜是小区居民们最基本的购物需求，花城金沙汇不但主动满足了这项需求，还突破了大家对“菜市场”的想象。它引进了星级农贸这一创新业态，按照星级农贸市场的标准来打造，档口统一布局设计，务求购物环境干净舒适，给到大家一个五星级的“买菜”体验。
以上种种专业运作对于提升社区品质、提高商业氛围、推熟社区等有多方面的裨益，但上述品牌对于入驻地点的要求也是极高的，比如商场所在的地理位置、交通便捷性、停车位数量等，除此之外，更看重这个店铺是否符合该品牌自身的定位以及长远的发展方向。因此，也对“房东”提出了更加专业的要求。
从目前开业的情况来看，花城金沙汇招商的业态比较符合前期规划，证明商业定位及招商方向是可行的。在专业的“统一运营+收益分成”模式下，品牌商家、商铺投资者、消费者、商场运营者多方达到了共赢。
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